Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat inzwischen festgelegt, dass der Systemwechsel per 1. Januar 2029 in Kraft tritt – nach einer Übergangsfrist bis Ende 2028. Was in der öffentlichen Diskussion oft untergeht: Mit dem Eigenmietwert fallen auf Bundesebene auch die Abzüge weg, mit denen STWEG-Eigentümer:innen bisher rechnen konnten – darunter Einlagen in den Erneuerungsfonds. Wer eine Sanierung plant, sollte die Übergangsfrist jetzt einkalkulieren.
Die Ausgangslage: zwei Reformen, eine Frist
Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert weiter. Ab 1. Januar 2029 entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum die Versteuerung des Eigenmietwerts – im Gegenzug fallen die damit verbundenen Abzüge für Unterhalt und Erneuerungsfonds-Einlagen weg. Das SVIT-Merkblatt der Fachkammer Stockwerkeigentum vom Februar 2026 («Der Erneuerungsfonds im Lichte der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung») empfiehlt Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen ausdrücklich, die verbleibende Zeit zu nutzen, um den eigenen Erneuerungsfonds zu prüfen.
Was für Erneuerungsfonds-Einlagen gilt
Einlagen in den Erneuerungsfonds können STWEG-Eigentümer:innen von selbstgenutzten Einheiten noch bis Ende 2028 steuerlich in Abzug bringen. Ab 2029 entfällt dieser Abzug zusammen mit dem Eigenmietwert. Eine Erhöhung der jährlichen Einlage sollte dabei sachlich begründet sein – etwa durch einen GEAK-Plus-Bericht (Gebäudeenergieausweis der Kantone mit Beratungsbericht und Sanierungsfahrplan), der den effektiven Erneuerungsbedarf der Liegenschaft dokumentiert. Eine unbegründete, sprunghafte Erhöhung kurz vor 2029 dürfte bei einer Steuerprüfung Fragen aufwerfen.
Wie Sie die Höhe Ihres Erneuerungsfonds grundsätzlich berechnen, zeigen wir im Beitrag Erneuerungsfonds richtig berechnen.
Was für werterhaltende Sanierungen gilt
Auch der klassische Unterhaltskostenabzug ist für selbstgenutzte Wohnliegenschaften nur noch bis 31. Dezember 2028 möglich. Renovationsarbeiten, die dem Werterhalt dienen – etwa Dach, Fassade, Fenster oder Heizung –, sollten deshalb, wo sinnvoll, in die Übergangsfrist vorgezogen werden, wenn sie ohnehin absehbar anstehen. Nach 2029 lässt sich dieser Abzug für selbstgenutztes Eigentum nicht mehr geltend machen.
Selbstgenutzt vs. vermietet: der Unterschied bleibt
Nicht jede STWEG ist reine Selbstnutzer-Gemeinschaft. Bei vermieteten oder verpachteten Einheiten bleibt der Unterhaltskostenabzug auch nach 2029 unbeschränkt bestehen – die Reform betrifft ausdrücklich nur selbstgenutztes Wohneigentum. In gemischten Gemeinschaften mit sowohl selbstnutzenden als auch vermietenden Eigentümer:innen lohnt sich deshalb eine individuelle Betrachtung: Die steuerliche Ausgangslage kann innerhalb derselben STWEG von Einheit zu Einheit unterschiedlich sein.
Praxistipp: Übergangsfrist gezielt nutzen
Für STWEG-Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften ergeben sich aus der Übergangsfrist drei konkrete Handlungsfelder:
- Erneuerungsplanung aktualisieren: Eine aktuelle, bauteilbasierte Planung zeigt, welche Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen und ob sich ein Vorziehen in die Übergangsfrist lohnt.
- Einlagenhöhe mit Begründung dokumentieren: Wer die jährliche Einlage erhöhen will, sollte dies mit einer nachvollziehbaren Grundlage – etwa einem GEAK-Plus-Bericht – absichern.
- Beschlüsse rechtzeitig traktandieren: Anpassungen am Erneuerungsfonds oder grössere Sanierungen brauchen einen Versammlungsbeschluss. Welche Mehrheit dafür nötig ist, erläutern wir im Beitrag Beschlüsse im Stockwerkeigentum.
Einen Überblick über die Reform insgesamt finden Sie zudem in unserem Beitrag Eigenmietwert-Abschaffung: Was bedeutet das für Sie als Eigentümer:in?
Häufig gestellte Fragen
Ab wann entfällt der Abzug für Erneuerungsfonds-Einlagen?
Für selbstgenutztes Wohneigentum ab 1. Januar 2029. Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert weiter.
Betrifft der Wegfall auch vermietete Einheiten?
Nein. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug auch nach 2029 unbeschränkt bestehen – die Reform betrifft ausdrücklich nur selbstgenutztes Wohneigentum.
Sollten wir die Einlage in den Erneuerungsfonds jetzt erhöhen?
Das kann sinnvoll sein, sollte aber sachlich begründet sein, etwa durch eine aktualisierte Erneuerungsplanung oder einen GEAK-Plus-Bericht. Eine Pauschalantwort gibt es nicht – das hängt vom Zustand und Sanierungsbedarf Ihrer Liegenschaft ab.
Wo finde ich die offizielle Fachgrundlage?
Die Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT Schweiz hat im Februar 2026 ein Merkblatt zum Thema veröffentlicht («Der Erneuerungsfonds im Lichte der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung»). Für die individuelle steuerliche Beurteilung empfiehlt sich zusätzlich die Rücksprache mit dem zuständigen Steueramt oder Ihrem Treuhänder.
Fazit
Die Übergangsfrist bis Ende 2028 ist begrenzt, aber sie bietet STWEG-Gemeinschaften eine konkrete Gelegenheit: Wer jetzt die Erneuerungsplanung aktualisiert, anstehende Sanierungen realistisch terminiert und die Einlagenhöhe sachlich begründet, kann die verbleibenden Abzugsmöglichkeiten gezielt nutzen, bevor sie mit dem Eigenmietwert wegfallen.
Wir prüfen für unsere Mandantschaft den Stand des Erneuerungsfonds, erstellen bei Bedarf eine aktualisierte Erneuerungsplanung und bereiten die entsprechenden Versammlungsbeschlüsse vor. Beratung anfragen →
