Ob laufender Unterhalt, energetische Sanierung oder ein neuer Pool im Garten: Nicht jeder Beschluss an der STWEG-Versammlung braucht dieselbe Mehrheit. Wer das verwechselt, riskiert einen Beschluss, der später erfolgreich angefochten wird – mit entsprechender Verzögerung und Kosten. Ein Überblick über einfache Mehrheit, doppeltes Mehr und Einstimmigkeit.
Die gesetzliche Grundlage: Miteigentumsrecht gilt sinngemäss
Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums. Entsprechend verweist Art. 712g Abs. 1 ZGB auf die allgemeinen Bestimmungen zum Miteigentum (Art. 647 ff. ZGB) – soweit das Reglement Ihrer Gemeinschaft nichts anderes vorsieht. Genau dort beginnt in der Praxis oft die Verwirrung: Je nach Art des Beschlusses gilt eine andere Mehrheit.
Einfache Mehrheit: der Regelfall für den Alltag
Für die laufenden, alltäglichen Geschäfte reicht die einfache Mehrheit der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer:innen (Kopfmehr):
- Gewöhnliche Verwaltungshandlungen nach Art. 647a ZGB – etwa der laufende Unterhalt, kleinere Reparaturen oder die Beauftragung des Hauswarts.
- Notwendige bauliche Massnahmen nach Art. 647c ZGB – also Arbeiten, die zur Werterhaltung und Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft unumgänglich sind.
Beispiel aus Zürich: Nach einem Wasserschaden muss die Liftanlage einer STWEG in Zürich-Wiedikon ersetzt werden. Da es sich um eine notwendige Massnahme handelt, genügt die einfache Mehrheit der Versammlung – eine Einstimmigkeit ist nicht erforderlich.
Doppeltes Mehr: für wichtige Entscheide und nützliche Massnahmen
Bei gewichtigeren Beschlüssen reicht die Kopfmehrheit allein nicht. Es braucht zusätzlich die Mehrheit der Wertquoten (sogenanntes doppeltes Mehr oder qualifiziertes Mehr):
- Wichtige Verwaltungshandlungen nach Art. 647b ZGB – etwa die Änderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder die Vermietung von Gemeinschaftsräumen.
- Nützliche bauliche Massnahmen nach Art. 647d ZGB – Modernisierungen, die den Gebrauchswert oder die Wirtschaftlichkeit der Liegenschaft steigern, etwa eine energetische Sanierung der Fassade.
Praktisch wichtig: Seit der Revision des Miteigentumsrechts gelten Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Photovoltaikanlagen, Massnahmen zur Energieeinsparung, der hindernisfreie Zugang sowie der Anschluss an schnelle Kommunikationsnetze gemäss Art. 647e Abs. 3 ZGB ausdrücklich als «nützlich» – auch wenn sie früher als Luxus galten. Für solche Vorhaben genügt seither das doppelte Mehr statt Einstimmigkeit.
Beispiel aus Zürich: Eine STWEG mit sechs Einheiten im Kreis 8 möchte in der Tiefgarage Ladestationen installieren. Da die Massnahme gesetzlich als nützlich gilt, reicht ein Beschluss mit doppeltem Mehr – vor der Gesetzesänderung wäre dafür die Zustimmung aller Eigentümer:innen nötig gewesen.
Einstimmigkeit: die Ausnahme für Luxusmassnahmen
Bauliche Massnahmen, die ausschliesslich der Verschönerung oder Annehmlichkeit dienen und keinen wirtschaftlichen Nutzen für die Gemeinschaft haben, gelten als luxuriös (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Hierfür ist grundsätzlich die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer:innen nötig – etwa für einen Pool im Garten oder eine aufwendige Kunstinstallation im Treppenhaus. Ebenso braucht eine Änderung des Begründungsakts oder der Zweckbestimmung einzelner Einheiten in der Regel Einstimmigkeit.
Das Reglement kann abweichen – aber nicht grenzenlos
Art. 712g Abs. 3 ZGB erlaubt es, im Reglement Ihrer Gemeinschaft von den gesetzlichen Mehrheiten abzuweichen, etwa für wichtige Verwaltungshandlungen oder nützliche bauliche Massnahmen. Viele ältere Reglemente in Zürcher Liegenschaften stammen aus den 1980er- oder 1990er-Jahren und wurden seither nie überprüft. Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihr Reglement periodisch durch eine Fachperson prüfen – insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierungen, die in den nächsten Jahren auf viele Gemeinschaften zukommen.
Wie Sie die dafür nötigen Rücklagen berechnen, zeigen wir im Beitrag Erneuerungsfonds richtig berechnen.
Mehrheiten auf einen Blick
| Art der Entscheidung | Beispiel | Erforderliche Mehrheit | Gesetzesgrundlage |
|---|---|---|---|
| Gewöhnliche Verwaltung | Laufender Unterhalt, Hauswart | Einfache Mehrheit | Art. 647a ZGB |
| Notwendige bauliche Massnahme | Reparatur nach Schaden | Einfache Mehrheit | Art. 647c ZGB |
| Wichtige Verwaltungshandlung | Änderung Nutzungsordnung | Doppeltes Mehr | Art. 647b ZGB |
| Nützliche bauliche Massnahme | Energetische Sanierung, Ladestationen | Doppeltes Mehr | Art. 647d / 647e Abs. 3 ZGB |
| Luxuriöse bauliche Massnahme | Pool, Kunstinstallation | Einstimmigkeit | Art. 647e Abs. 1 ZGB |
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet «Kopf» und was «Wert»?
Das Kopfmehr zählt die Anzahl Stockwerkeigentümer:innen, unabhängig von der Grösse ihrer Einheit. Das Wertmehr bemisst sich nach den Wertquoten (meist in Tausendsteln) gemäss Begründungsakt. Beim doppelten Mehr müssen beide Kriterien erfüllt sein.
Kann das Reglement die Einstimmigkeit für Luxusmassnahmen aufheben?
Nein. Die Zustimmung aller Eigentümer:innen für rein luxuriöse Massnahmen ist zwingendes Recht und kann durch das Reglement nicht unterlaufen werden.
Was gilt, wenn ein Eigentümer der Versammlung fernbleibt?
Massgebend ist grundsätzlich die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen. Ob und wie Enthaltungen gezählt werden, regelt in der Regel das Reglement – prüfen Sie dies im Einzelfall.
Wie lange kann ich einen Beschluss anfechten?
Nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis (analog Art. 75 ZGB) muss die Anfechtungsklage innert einem Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses beim Gericht eingereicht werden. Wer zu lange zuwartet, verliert dieses Recht.
Fazit
Wer die drei Mehrheitsstufen kennt – einfache Mehrheit, doppeltes Mehr und Einstimmigkeit – kann Versammlungsbeschlüsse rechtssicher vorbereiten und unnötige Anfechtungen vermeiden. Gerade bei energetischen Sanierungen lohnt sich ein Blick ins eigene Reglement, bevor die Versammlung einberufen wird.
Wir bereiten für unsere Mandantschaft Versammlungen inklusive rechtssicherer Traktandierung und Protokollierung vor und prüfen auf Wunsch Ihr Reglement auf Aktualität. Beratung anfragen →
